每一个国家经济下跌之前，都会觉得自己的牛市会一直持续下去。

1980年，日本进入到经济的黄金期，也称为泡沫时代或繁荣时代，经济高度成长的时代。疯狂消费的日本人都觉得自己发财了，坚信明天会更美好，会更有钱。但到了1990年底，一切戛然而止。

1985年，美、日、英、法、西德五国领导人在纽约签下了广场协议，联手控制汇率，人为做高日元对美元汇率。日本经济靠出口，日元升值，相当于日本卖到美国的东西变贵了，买的人就少了为了振兴经济，日本又降低了国内的利率。同时，美国国债“因为汇率波动影响，账面钱变少了大家就更加争着把钱拿到日本避难。

历史上的各个时期，都会出现各种阴谋论。

有一些阴谋论看起来合情合理，有理有据，非常吸引人比如历史上对于日本泡沫经济%时房价市场的破灭，曾一度喧嚣尘上的言论是[故意的[日本不光亲手刺破了泡沫，甚至连泡沫本身，都是他们故意制造出来的。

通常来说，泡沫破裂的方式有两种:一是拖，二是戳。91年的日本，崩盘了，大家都知道，但大家不知道的是，70到78年，日本汇率改制，日元9一路上涨(涨幅75%)，给日本带来了极大的繁荣，股市一片向好 (涨幅100%) ，楼市缓缓上涨(100%)。

78年开始，由于市场的饱和，直到85年日元经历了六年的震荡下跌(跌幅40%) 。货币下跌，带来的是大家都在购入避险资产，六年时间，日本房价上涨(涨幅50%)，基本等同于货币的贬值率。

到这里，日本还是在一个良性的循环里，整个国家没有出现巨大的套利空间。而在85年之后，签订广场协议只，日元再次飞速升值，直到87年，两年上涨100%，但这两年日本的房价只出现了很小的涨幅，很小很小，原因大家可以简单点理解，消化前一阶段货币贬值时的房价涨幅。

真正的危机出现在88年，日元在此时短暂回调贬值，为期两年多，贬值小于20%，但楼市无比疯狂，涨幅以倍来计数。91年随着美元的下跌，日元开始大幅升值，于是一个从未有过的巨大套利空间出现，这一次的楼市涨幅，根本无法像85年的时候通过经济的增长来化解。于是在天量的套利资本面前，只能轰然倒塌。

以前有个日本同事，其实也不算同事，合作厂商，常驻在我们这边的。

有一次聊起这个话题，他说他在高点的时候，在东京郊区买了个小房子，50平米，价格合人民币200W左右，差不多4W一平吧。我俩聊天的时候，他说目前差不多值人民币60-70万左右，亏了60%-70%吧。

不过他倒是没啥情绪，房贷该还还是还。

现在回头看，是不是觉得顶峰时期的东京房子也挺便宜（当然他那是郊区，东京市中心我记得峰值到过小20万一平）但问题是，我俩发生这个聊天时，北京北三环的房价也就8千块上下。

看到很多人说抵押不够就跑路，也就说说而已，敢跑路的概率，也就等于现在现在工薪族敢去杀人抢劫这种的概率吧。所有涉及实名的都不能用，打黑工、飞机火车不能坐，不能用银行卡，甚至手机也不能用，没多少本分的人能忍受。

其实最怕的是房价崩盘前，实体经济先行崩溃，大批的人无法就业。又没存款，又没流水收入，这样估计社会整体真的会崩盘的。只有房价崩，只要实业还在能就业，大部分的人还是不会选择跑路。

这里就有一个问题: 从银行借那么多钱，总得还吧? 如果房贷还不上怎么办?

比如某个人一个月工资2万元，房贷 1.5 万元，苦就苦点，还能生活下去。但是如果这个人下岗了，还不上房贷了，周围的人能借的都借了，还是还不上月供，他就只好抛掉房子了。

如果只有一个人这么干，是没问题的，就跟一座房子里的一块砖碎了，房子不会倒一样，因为其他砖头会替它把压力分担了，就怕一堆砖头都出了问题。对应房地产产业·而言，如果大规模下岗那就麻烦了，因为卖房子的人太多，房子卖不上价，你越着急出售，压价越厉害，人们买涨不买跌，结果形成雪崩式下跌。银行会形成大量的烂账，说不定银行也跟着倒闭了。

因为房子咨询过香港上一代经历了金融危机的房奴。他是96年买的房子，香港中环那一带，离金钟比较近，结果97年金融危机，房价降了一半，当时香港跳楼的真的很多，结果，仅仅5年时间，房价就涨回去了，然后到现在为止估计一平要20万了吧至少。我当时想买房，问他的意见，他就告诉我们买房永远买地段，跌不到哪里，涨会涨疯。

中国是完全不一样的情况。虽然我们现在想人民币国际化，但是我们还是比较理智，不会为了国际化去付出太大的代价。简单来说就是我们对外汇仍然是有严厉的管控的。热钱如果没有办法快速进出，那就很难炒高国内资产从而高抛离场

这就好像一个好学生在认真读书，社会混混在外面玩的风生水起，也来学校拉人入伙。日本一看这么好玩，脑子一热就去了，结果日本确实做到了老三的位置，但却从此成为美国的打手。而我们不为所动，!坚持走自己的路。这是我一个不是十分形象的比喻。

总的来说，我们虽然羡慕老美的铸币权，但是却很冷静。我们只希望人民币用来实现货物交换的作用，而不是玩金融。用真实的需求来推动人民币国际化，而不是走捷径。

中国的房地产政策堪称世界最严厉的政策。在这样的前提下仍然止不住房价的上涨，可见并不完全是泡沫。这里面既有投资渠道少的原因，也有贫富差距大的原因，更多的是经济发展带来的。

有个帖子写在房价暴涨前有一个非常核心的观点，就是人人居者有其屋并不符合历史教训，不管是历朝历代，还是发达国家的发展路径。房产拥有者始终是少数，而大部分的年轻人在大城市工作租房应该是常态。

国家房住不炒并不是说房价要一下子跌下去，这样直接戳破泡沫的后果历史上已经发生过，不管是霓虹国的失落二十年（现在都失落了三十年了），还是漂亮国的08次贷危机，一次次的历史经验告诉我们，能软着陆就尽量软着陆。

当然，房地产泡沫还有一个很有意思的说法就是，想要逐步开放金融市场，必须要有能与美股日债这种极大泡沫的资产相抗衡的东西，不然结果就是俄罗斯休克疗法优质资产被外国势力一扫而空。这一块本人知之甚少，大家有兴趣可以去找找相关的话题。

那么，回到现在，房产政策的脉络就比较清晰了。第一，存量市场得稳住，而且要锁死流动性。二手房价的大幅度涨跌会对地价造成非常不稳定的影响，在地方上还比较依赖土地财政的当下，一定要有指导价格，后面还可能接受房产中介行业。目前也逐步开始限制二手房交易的贷款，毕竟二手流动的钱，都让私人赚取了，对财政没啥贡献。

90年代，日本有一个流行用语：“刹那主义”，也就是及时行乐。“消费即美德”成了日本人尤其年轻人的共识。

日本整个社会在繁荣时期，一切的行为都在想办法迎合和刺激消费。针对不断攀比和消费的年轻人们，商家们不断的鼓励他们尽情享受当下的生活，人为的把每一个节日都硬生生的过成了情人节，或者约会的日子。不管是日本传统的七夕节，还是外来的圣诞节等，都是消费的高光时刻，除此之外，还有各种百货公司推出的会员日，购物日，各种活动等等。

但是房价一直涨，不破泡沫真的比刺破泡沫好吗？我觉得并不一定。2020年出生率已经低于日本，2021年的按目前的数据人口极有可能负增长。

在高位接盘的日本人，在房价崩溃后继续工作，让他们的子女认识到了个人的努力还是要考虑到历史的进程，然后，他们的子女就昂首挺胸进入了低欲望社会，成为了世界上最有名的一批佛系青年。

你们看看那些经历过日本由盛到衰的作家，比如村上春树，比如东野圭吾，前后作品有明显的区别，影响真的是很大的，整个精气神都变了。

我们从日本的教训学到的是永远不刺破泡沫，可能世界从我们那里学到教训将来是要尽快刺破泡沫。

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