“烂尾楼”不断爆雷的背后，到底隐藏着怎样的原因？国家如何出手整治？百姓又该如何 “规避”呢？

2017年“史上最严限购”之后，一个现象随即引起了，全社会的关注——“

烂尾楼”越来越多，而且逐年呈递增的态势。甚至于这其中也有全国知名的上市房地产企业，被爆出了

“烂尾楼”的消息。

与此同时，很多烂尾楼的购房人，也因为“停止还贷”而成为了，银行与开发商之间的“替罪羊”，

整个社会舆论在紧张和担心的同时，不断地发出质问的声音——为什么会有这么多的“烂尾楼”呢？

不是所有停止施工的楼盘，都是“烂尾楼”，这种极端的认知是错误的。有资格被称为“烂尾楼”的，

第一点

，必须是已经取得合法的土地使用权，和项目开工建设等行政规划许可，也就是说，应当有正规手续，至少不能是偷偷摸摸的“违章建筑”；

第二点

，已经停工达到一年以上的，这两点必须同时具备，才能被界定为是“烂尾楼”。

烂尾楼可以说是，前些年房地产行业过快发展，已经远远超过同期的，国民经济和地方经济发展基础，经过盲目投资与投机炒作后，这个吞噬现实经济的虚假泡沫，被挤压破裂后的一个缩影。导致烂尾楼的情况虽然各不相同，但是最终爆雷的致命一击，只有一条——那就是没钱了。

很多人不理解，房地产行业，作为我国的重要支柱行业，同时也是重要的基础产业，国民经济发展的“火车头”之一，不但是银行与金融机构的“优质客户”，

也是很多地方招商引资的重点项目，各种优惠的政策与条件，更是尽可能地予以满足，这样的“香饽饽”怎么会没钱呢？实际上之所以没钱，无外乎三个方面的原因所致。

宏观调控和限购因素，导致的信贷紧缩

房地产确实是一个，非常重要的行业，不但可以带动一系列的，上下游相关的产业和企业，有效解决社会的就业压力，同时合理的超前增长，又可以有效推动当地经济的发展。但是——

凡事都有一个度，如果房地产的超前太快太多，反而会适得其反，对当地的整个经济，造成长期的负面影响。

前些年就经历过，因为房价的上涨，而持续带动“投机性”炒房，并形成盲目跟风，促使房价进一步非理性暴涨，

这种情况下只有房地产赚得“盆满钵满”

，整个地方经济，将会因为房地产独大，而造成其他行业的低迷甚至毁灭。

从长期看，任何一个健康稳健的经济，一定不会是靠一个产业，所带动和维持的，更不会是房地产，这个容易产生泡沫的行业所能承载的。

于是2017年，国家下决心、花大力气，坚决落实“房子是用来住的，不是用来炒的”调控政策后，全国各地的“限购令”和“限贷令”，

几乎一夜之间席卷了中国大地，金融机构的融资或贷款也随之紧缩，从限购套数、社保缴纳年限，到首付比例提高、批贷难度增加等，都直接使得，购房热度将至“冰点”，从势头上给房地产的“高烧”，踩下了——紧急刹车。

随后，全国的房价拐入“骤降通道”，首先出现了“房价腰斩”，甚至于“房价腿斩”的曝光新闻，其后的几年间，各地楼市又频频遭遇“烂尾楼”，

特别是2021年，全国的知名房地产企业——恒大，也被爆出资金链断裂，导致全国几乎所有的恒大楼盘，都出现了停工。

这种为了保证国家经济的长期健康与稳健，而必须采取的宏观调控决策，对于明显已经处于投机和泡沫中的，某些地方的房地产企业，就会发生资金的停滞或断裂，于是这类楼盘的建设工程，就无法继续进行，只能停止施工，由此形成了大量的“烂尾楼”效应。

市场判断失误，盲目投资和高杠杆借贷

这类原因主要是房地产企业，自身经营管理决策，失误所导致的。比方说，前期对当地市场和房地产项目未来的判断，与实际开工后配套的周边规划，

没有实现同步，而导致最初的项目亮点没有或转向，发生预期的前景和销售无法实现，而继续建造下去，只是资金不断在扔向“黑洞”，于是不得不停工。

还有些企业，通过短期的高杠杆借贷融资，只顾先把盖房子的地拿到手，对后期的建造与经营风险预估不足，一旦发生市场的变化，

或者竞争加剧、成本大幅度增加等因素时，这种高杠杆借贷融资的压力，就会成倍地凸显出来，非常容易导致，企业的紧张资金直接断裂，而同时又无法从其他融资渠道获得资金支持，由此不得已，只能停工。

违法违规或深陷纠纷

很多的房地产企业，不论是全国性的，或是地方性的，都是一个多元化的企业集群。对于这种集团化企业的经营管理，一旦出现违法违规的操作，很容易造成连锁反应。

比如，同属于一个集团的其他企业，发生债权债务纠纷后，不

论是其中的房地产企业，曾经作为担保、还是作为连带责任方、或是关联方

，都很容易成为——

纠纷权益实现的“标的”，于是在涉及的法律事务或司法实践中，楼盘因此而被迫停工或被执行的，也不在少数。

还有些房地产企业，特别是规模较小的，财务管理存在漏洞，如果当地的资金监管也不完善的话，房地产的资金，就容易被管理层或者老板——挪作他用，万一挪用的资金投资失利，或者是挪用资金进行违法犯罪的，这样必然会直接造成，房地产企业资金枯竭，因无以为继而停工，形成

“烂尾楼”

。

对于房地产行业的乱象，特别是“烂尾楼”越来越严峻的现实，整治是必然的，也是需要莫大的勇气与决心的，这其实是选择短期经济，还是长期发展的抉择智慧。

从影响范围和波及上下游行业来说，房地产业都可以说是最复杂、最特殊的行业，“牵一发而动全身”的形容，丝毫不夸张；

而从群众的角度来看，特别是买到“烂尾楼”的百姓们，不但付出毕生血汗钱买的房子，无法收房和入住，对于烂尾的房子所带来的，遥遥无期的心理折磨，以及仍然需要“按月还贷”……

。

这些林林总总，如果处理不好、处置不当，都会演变为社会的焦点事件，为了将“烂尾楼”，这一群众特别关注的社会问题，妥善化解与合理善后，各地的官方又会有怎样的“动作”呢？

初显成效的经验积累

我国的开放之路，是一条前无古人的新路，房地产行业所遭遇的“烂尾楼”，既是我们有益的实践探索，也是我们汲取宝贵经验的机会。

借助着我们始终坚持的——正确道路和深化改革，中国经济的韧性，给了我们复盘房地产的经济支撑，正是由于这些年，国家强大的经济后劲，和多元化经济结构调整策略的成功，彻底整治和改善“烂尾楼”的时机、条件也都趋于成熟。

随着城市的经济发展，和城市化建设的快速推进，各地官方对整治烂尾楼的决心更大了；很多现在的烂尾楼，在当时建设和拿地时，不但成本是很低的，而且所处地段都是很好的，以现在的投资价值分析，即便是考虑了烂尾楼的复活成本后，仍然有其一定的投资优势；

加上，

逐渐完善和增强的金融监管，盘活烂尾楼可以消除坏账、挽回经济损失，而且也可以妥善处理老百姓的权益问题。以下几种整治和处理的方式，已经被实践所验证，并在大力的推广中。

合法拍卖，重获新生

有些商业性质的“烂尾楼”，地处繁华的优势地段，有着得天独厚的条件，以及未来巨大的商业潜力，可以通过优惠政策招商引资，

或者找到有实力有眼光的“接盘侠”，重新让烂尾楼焕然一新，成为当地商业经济的一支“新军”，

实现为人民生活服务的价值。一些尚未完工的住宅类“烂尾楼”，也可以采取这种方式，由新的开发商接手后，完成建设和交房。

权衡利弊，拆除他用

对于还有一部分的烂尾楼项目，需要与所在地区的，综合发展和产业升级，以及生态发展等，进行重新评估与分析，如果已经不适合于继续以“房产”属性存在的，或者继续以烂尾楼身份，“占坑”而影响当地产业布局，或是生态环境改善的，

应当拿出“壮士断腕”的决心与魄力，将烂尾楼以拆除的方式，一次性解决后，重新启动更适合的城市发展建设项目

。

官方主导，资产重组

对于规模较大或者问题复杂的烂尾楼，由官方主导采取资产重组、市场运作的方式。就是成立一家相对独立的，针对烂尾楼的资产管理公司，专门负责当地一些重大疑难的积压房地产项目或工程，经过对项目和工程的市场化评估后，代替破产或无力的开发商，向银行偿还资金。对于有市场有价值的项目，可以重新申请资金支持，进行封闭运作，以此盘活那些，仍然可以挽救的烂尾楼。

提前预防，新政出世

上面的方法，基本都是“事后补救”的思路，其实在这个过程中，已经造成了，一定的社会负面效应，以及一定的经济损失，通过几年的实践与探索，各地也在不断尝试新的思路与方法，特别是如何能够——避免产生“烂尾楼”？如何将隐患解决在“开始出现烂尾迹象的最初时刻”？

陕西西安，是第一个出台“防范性”整治烂尾楼的城市，在近期，各大新闻媒体，都在纷纷报道这一里程碑式的新政。西安市五部门联合出台的——

《关于防范商品房延期交房增量问题的工作措施》

，之所以引起高度关注，就在于“前置性的防范”。

将监管提前并进行严格责任，包括预售环节的建筑工程进度要求；土地出让环节的资金来源要求，对应的金融机构的资金责任；收款环节的“专户监管”；拨付资金时，要严格遵循“阶段性达标”方可拨付的要求；为此，还借助信息技术化手段，提高资金监管的及时性与准确性。

这份政策的意义在于，我国对于烂尾楼整治工作的思路，已经由过去被动的“妥善处理”，改变为积极的“防患未然”，是我们国家治理能力提高的表现。

对于“烂尾楼”而言，谁都希望摊上这个事的——不是自己。但是，如果真的不幸，自己买的房子成为了“烂尾楼”，该怎么办呢？

前面之所以先普及一下，国家对于烂尾楼的整治，就是让咱们普通百姓，先吃上一颗——定心丸。万一真的遇到烂尾楼这事，一定一定先别着急上火，因为着急上火不能解决问题，反而容易让自己身体产生疾病，那样就更不利于问题的解决了。

先敲一下黑板，请注意，至关重要的一点，就是如果贷款购买的“烂尾楼”，一定要继续——按时还贷！按时还贷！

在没有接到司法机关，或者贷款银行出具的，具有法律效力的“可以不还贷”的文件前，一定要按时还清每个月的还贷金额。

之所以要继续按时还贷，是因为借钱贷款买房子，

《借款合同》

中只有买房人和银行双方，并不涉及开发商，说白了买房人是还款的唯一义务人，银行按期要收到买房人的还款，否则就视为借款的买房人，违反了

《借款合同》

中的还款义务，要承担违约责任。

按时还款的义务可不能以，房子是不是烂尾楼作为前提条件的，所以一定要继续按时还贷款。如果因为房子成了烂尾楼，买房人随意就“停止还贷”，既会让自己的信用被扣上“污点”，严重的话可能面临，被限制乘飞机、坐高铁和消费，甚至于还会成为，司法判决中的“被执行人”。

接下来，一定要与同为烂尾楼的其他业主，结成“解决问题”的组织，因为人多力量大，也才能引起开发商和“父母官”的重视。借助组织合理合法地进行诉求表达，通过专业的律师或法律途径，拿起法律武器维护业务的权益，由这个组织代表业主们，采取统一的言行与行动。

一旦成为烂尾楼后，开发商基本上是没有能力找到，维系和继续的资金了，这时，应当寻求开发商的上级单位，特别是要通过官方的主管机关，交由“父母官”来统一协调

，必要时还需要采取司法行动，配合前面提到的几种，比较有效的处理方式，妥善将烂尾楼的问题解决掉。

对于虽然已经封顶，但是没有安排入住的“烂尾楼”，买房人最好不要冲动，千万不要擅自或者提前入住，因为这时的楼房，不一定具备全部的入住要求和验收通过，与生活息息相关的水电气暖，也可能因为入住率不够，而无法开通和使用，而且万一发生人身伤亡的，就更加得不偿失了。

还有一个方面，一定要注意，不幸踩雷成为烂尾楼的业主，固然是让人非常沮丧和厌恶的事情，但是也要冷静和克制，避免发生过激的行为，不要将有理的无辜，搞成了过激的“犯法行为”，甚至于出现人员伤亡的恶性后果。

这样，不但无助于烂尾楼的妥善解决，还容易僵持和激化矛盾，反而让单一的烂尾楼问题，变得更加的复杂和难于协调处理。

既然已经成为了烂尾楼的业主，就一定要冷静、冷静、再冷静，通过正当、合理的渠道与方式，寻求官方或法律的介入与解决，擅自入住、过激行为或者停止还贷，都是极其不建议采取的危险行为，很容易造成“伤敌八百，自损一千”的局面。

值得期待的是，在有效防止产生新的“烂尾楼”方面，西安做出了积极的尝试，相信在接下来的时间里，全国各地也会陆续出台，更加有效的、“防治结合”的有力举措。

着眼于经济的长远与健康发展，为了人民最广泛利益的考虑，我们的国家和党，绝对不会容忍“烂尾楼”——长期存在和继续爆雷，随着治理能力的增强、治理手段的多样性，特别是法律与监管的不断强化，

必定会将眼前的“烂尾楼现象”全面解决，也必定会探索出一套，有效杜绝“烂尾楼现象”的解决方案。

ogp

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