本文主要观点来源于论文《房地产税的宏观经济效应与分配效应研究》

作者：杨耀武（中国社会科学院经济研究所）刘元生（西南财经大学财政税务学院）

近年来中国政府提出“房住不炒”的政策目标，努力使房地产回归居住本源、遏制房价过快上涨，降低了房地产投资的超额收益率。

根据《中国统计年鉴》公布的2014—2020年我国住宅商品房平均销售价格，通过城市居民消费价格指数进行平减以便得到相对于消费品的价格涨幅情况，可以发现2014—2016年我国住宅商品房平均售价年均涨幅为8.2%，2017—2018年下降为6.9%，2019—2020年继续下降到5.3%。

在坚持“房住不炒”的导向和人口结构转变的背景下，未来我国房地产投资的收益率将与其他类型投资收益率大致相当应该是大概率事件。黄奇帆(2022)认为，未来我国房地产价格增速不会像过去二十年那样大幅高于GDP增长率，而是会与普通居民家庭收入的增长率大体相当。

本文通过引入模型，探究了开征房地产税后对我国宏观经济、收入和财富分配的影响。文章的主要结论有三个：

第一，

普遍征收房地产税对消费同时存在收入效应和替代效应，最终影响要看两种效应的相对强弱

；总产出则随着房地产税率的提高呈倒U型变化，而房地产和总财富分配差距则随着房地产税率的提高而扩大。

征收房地产税使居民可支配收入减少的收入效应倾向于降低消费，而征收房地产税降低居民房产持有的替代效应倾向于增加消费，替代效应强度对税率的弹性随税率而变化。

税率较低时

替代效应较弱，收入效应为主，

导致消费占比下降

；

随着税率提高

，中等财富居民减少或放弃购买房产时替代效应较高，

消费占比上升

；

当税率继续提高时

，一些中低财富居民已经没有房产，不受房地产税的影响，替代效应的强度下降，

使得消费又转为降低

。这说明房地产税率的调整并不会引起消费占比的单调变换。

第二，合理的免征额设置是实现房地产税改善收入和财富分配功能的关键。

随着征收范围扩大，富裕居民首先被征税，总财富基尼系数和房地产基尼系数先后到达最低水平；当征税范围扩大到中上等房地产财富持有群体后，继续扩大征收范围会恶化财富和收入分配状况；当征税范围扩大到超过55%时，房地产自有率开始较快降低。

如果要充分发挥房地产税改善财富分配的作用，征收范围应设在房地产财富的15%分位数附近；若要充分发挥改善可支配收入和房地产财富分配的作用，应将征收范围设在房地产财富的30%分位数附近；若要保持居民房地产自有率的基本稳定，则应将征收范围设定在房地产财富的55%分位数以内。

第三，在合理设置免征额基础上，实行税制结构转换可以更好地发挥房地产税改善收入分配的作用，同时也可以进一步促进消费。

文章为探究房地产税和消费税税制结构对宏观经济和财富分配的影响，设定了三种房地产税免征方案，将征收范围限定在居民房产财富分布中的5%、25%和50%分位数，分别表示征收范围定在高房地产财富、中高房地产财富、中等房地产财富水平。税率则从0%逐步提升到3%。

研究结果表明：

三种房地产税征收范围下，消费税调整后的收入基尼系数均有所下降，其中25%的征收范围更有利于改善收入不平等。

与单纯调整房地产免征额的模拟结果相比，在进行税制结构转换情境下，消费税调整后收入基尼系数下降幅度更大。

在保持宏观税负稳定的前提下，征收房地产税的同时进行房地产税向消费税的税制结构转换，更有利于促进消费占比的提升和收入分配状况的改善。若要最大限度地促进消费占比提升和收入分配状况改善，应将征税范围设定在房地产财富的25%分位数附近，同时相应降低消费税率。

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